Bất động sản là gì? ý nghĩa của hoạt động kinh doanh bất động sản là gì? Hãy cùng vuongphat.com.vn tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây!
Pháp luật quy định thế nào về bất động sản?
Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có bất kỳ quy định đưa ra khái niệm về bất động sản. Tuy nhiên, tại Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:
“Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Như vậy, chúng ta có thể hiểu rằng bất động sản là một dạng tài sản.
Tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định thêm như sau:
Điều 107. Bất động sản và động sản
1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”
Theo đó, những loại bất động sản mà chúng ta thường gặp bao gồm đất đai, nhà, công tình xây dựng gắn liền với đất.
Như vậy, mặc dù không có khái niệm, định nghĩa cụ thể về bất động sản. Nhưng thông qua những quy định nêu trên thì ta có thể hiểu bất động sản chính là một dạng tài sản gồm có những loại thường gặp như đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,…
Những khái niệm liên quan đến bất động sản thường gặp hằng ngày?
– Kinh doanh bất động sản hay còn gọi là mua bán bất động sản, mua bán nhà đất:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy dịnh như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”
Theo đó, kinh doanh bất động là việc cá nhân, tổ chức thực hiện hoạt các hoạt động như xây dựng, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận.
– Môi giới bất động sản (tên gọi thường dùng là cò đất)
Căn cứ vào khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
2. Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”
Theo đó, môi giới bất động sản là trường hợp một người hoặc một tổ chức đứng ra làm trung gian, giới thiêu cho các bên biết nhau để tiến hành hoạt động mua bán, thuê, cho thuê, thuê mua bất động sản.
– Sàn giao dịch bất động sản
Căn cứ vào khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
6. Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.”
Như vậy, có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là nơi mà các hoạt động mua bán, thuê, cho thuê, thuê mua bất động sản được thực hiện.
– Tư vấn bất động sản
Căn cứ vào khoản 8 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
8. Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên.”
Theo đó tư vấn bất động sản được hiểu là dịch vụ mà khi một bên có yêu cầu thì bên tư vấn sẽ trợ giúp các vần đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
– Bong bóng bất động sản
Đây là thuật ngữ thường thấy trên báo chí, mạng xã hội. Hiện nay, pháp luật nước ta không có quy định nào định nghĩa về bong bóng bất động sản. Nhưng chúng ta có thể hiểu rằng bong bóng bất động sản là hiện tưởng giá cả của bất động sản tăng nhanh chóng cho đến một thời điểm thì chững lại và rớt giá như hiện tượng bong bóng vỡ.
Nguyên tắc nào trong hoạt động kinh doanh bất động sản phải luôn được đảm bảo?
Căn cứ vào Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hoạt động kinh doanh bất động sản phải đảm bảo những nguyên tắc sau:
– Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
– Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
– Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
– Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Những điều cần biết khi hoạt động kinh doanh bất động sản?
– Phải đảm bảo điều kiện khi kinh doanh bất động sản
Căn cứ vào Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định như sau:
Điều 4. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:
a) Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);
b) Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;
c) Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
2. Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản thì chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này.
Việc xác định vốn chủ sở hữu quy định tại khoản này được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập thì xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, tổ chức, cá nhân khi hoạt động kinh doanh bất động sản phải đảm bảo các điều kiện theo quy định nêu trên.
– Những loại bất động sản được phép kinh doanh
Căn cứ vào Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:
Điều 5. Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
2. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.”
Theo đó, tổ chức, cá nhân chỉ được phép kinh doanh những loại bất động sản được liệt kê theo quy định nêu trên.
– Những hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Căn cứ vào Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:
Điều 8. Các hành vi bị cấm
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản.
4. Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
5. Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này.
8. Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.”
Theo đó, khi tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân không được thực hiện các hành vi bị nghiêm cấm theo quy định trên.
Hiểu đúng về ngành kinh doanh bất động sản
Các chuyên gia về “hoạt động kinh doanh bất động sản” có quan điểm khác biệt so với phân ngành chuẩn của Liên Hợp Quốc và Việt Nam. Điều này làm cho việc hiểu đúng số liệu thống kê và thị trường trở nên cực kỳ quan trọng đối với ngành này, đặc biệt là đối với những người làm chính sách. Chính vì vậy, sự làm rõ sẽ giúp cho hoạt động xây dựng và thực thi chính sách trong lĩnh vực này được thực hiện một cách hiệu quả hơn.
Theo phân ngành chuẩn của Liên Hiệp Quốc (ISIC) và phân ngành chuẩn của Việt Nam (VSIC), hoạt động kinh doanh bất động sản gồm 2 ngành.
Một là, kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê, gồm: mua, bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở; mua, bán nhà và quyền sử dụng đất không để ở; cho thuê, điều hành, quản lý nhà và đất ở; cho thuê, điều hành, quản lý nhà và đất không để ở; kinh doanh bất động sản khác.
Hai là, tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất, gồm: tư vấn, môi giới bất động sản, quyền sử dụng đất và đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất.
Theo số liệu chính thức trong niên giám thống kê, tỷ trọng giá trị tăng thêm của hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm trong GDP ngày càng giảm. Năm 2005, tỷ trọng này chiếm trong GDP là 6,72%, đến 2022 giảm xuống còn 3,46%.
Trong thực tế, các nhà quản lý và thậm chí cả các chuyên gia hiểu về “hoạt động kinh doanh bất động sản” rất khác với phân ngành chuẩn ISIC của Liên Hợp Quốc và phân ngành VSIC của Việt Nam. Hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hầu như được hiểu bao gồm cả hoạt động xây nhà để bán, trong khi hoạt động này về nguyên tắc theo ISIC và VSIC thuộc ngành xây dựng. Số liệu của cơ quan thống kê công bố hàng năm không tách riêng xây nhà để bán nhưng toàn bộ ngành xây dựng cũng chỉ chiếm 6,2% GDP ước tính đến năm 2022. Một nghiên cứu gần đây còn đưa ra ý niệm bất động sản không chỉ theo phân ngành chuẩn quốc tế và Việt Nam (ISIC và VSIC) mà mở rộng ra bất động sản trong công nghiệp chế biến chế tạo, bất động sản trong khách sạn nhà hàng, bất động sản trong vui chơi giải trí và xây nhà để bán.
Bên cạnh đó, nghiên cứu dựa trên bảng cân đối liên ngành cập nhật năm 2016 cho thấy, tổng ảnh hưởng của sản phẩm cuối cùng ngành bất động sản đóng góp vào GDP khoảng 12,2%. Thực ra, sự quan trọng của một ngành về bản chất không chỉ là tỷ trọng giá trị tăng thêm của ngành đó trong tổng giá trị tăng thêm (GVA) hoặc GDP mà còn là sản phẩm cuối cùng (bao gồm tiêu dùng cuối cùng, tích lũy tài sản và xuất khẩu) của ngành đó lan tỏa ra sao đến giá trị sản xuất và giá trị tăng thêm đối với chính nó và các ngành khác của nền kinh tế. Nghiên cứu cho thấy sản phẩm cuối cùng của ngành bất động sản tạo ra giá trị tăng thêm các ngành khác trong nền kinh tế là tương đối cao. Điều này cho thấy khi ngành bất động sản gặp khó khăn sẽ ảnh hưởng khá lớn đến nền kinh tế.
Cốt lõi của vấn đề chính là thu nhập của người dân. Nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất cao nhưng do thu nhập giảm sút và chênh lệch thu nhập của các nhóm dân cư khá lớn nên một nhóm người sở hữu vài ngôi nhà và đại đa số người dân khó khăn về nhà ở. Một số người mua bất động sản để bán nhưng khi thu nhập dân cư không tăng bao nhiêu sẽ dẫn đến vẫn phải trả lãi ngân hàng; kinh doanh bất động sản kiểu này không cần giải cứu. Thu nhập người dân muốn tăng cần tạo điều kiện cho hệ thống doanh nghiệp phải phát triển tốt.
Kinh doanh bất động sản bằng cách mua đi bán lại sản phẩm không được tạo ra trong quá trình sản xuất (như đất đai, tài nguyên) sẽ dẫn đến tỷ trọng ảnh hưởng của ngành bất động sản trong GDP giảm sút. Đến lúc nào đó nền kinh tế sẽ sụp đổ khi nguồn tiền không đi vào sản xuất mà như trái bóng chuyền đi chuyền lại giữa ngân hàng, trái phiếu và bất động sản. Nền kinh tế sẽ dần hồi phục khi tham nhũng, lợi ích nhóm và đầu cơ được giảm thiểu tối đa. Sau quá trình sàng lọc, những doanh nghiệp sân sau, những doanh nghiệp phát triển nhờ “quan hệ” sẽ bị tiêu trừ và như vậy tạo điều kiện cho các doanh nghiệp làm ăn ngay ngắn phát triển.
